В Москве запретили строить малогабаритное жилье, которое росло как грибы в последние годы. О какой квадратуре жилья идет речь, чем был продиктован высокий спрос на него и какую лазейку нашли участники рынка для обхода этого запрета?
Мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление о запрете строительства в столице однокомнатных квартир площадью менее 28 кв. м, в том числе студий, а для двухкомнатных квартир – менее 44 кв. м. Под площадью квартир имеется в виду площадь без учета балконов, лоджий, террас, холодных кладовых и приквартирных тамбуров. Постановление вступило в силу 1 августа.
Новости партнеров
Вслед за Москвой в ряде других регионов тоже начали обсуждать запрет на строительство малогоабаритного жилья, говорил ранее глава госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко.
На «Авито. Недвижимость» сообщили о резком росте интереса к малогабаритному жилью в новостройках и старом жилом фонде. По данным сервиса, в Москве доля первичных квартир площадью до 28 км. м составляет 16%, на вторичном рынке – 17%. Это больше, чем в среднем по России, где таких объектов 11% и 8% соответственно.
В последнее десятилетие доля малогабаритных квартир действительно выросла.
«Спрос на малогабаритное жилье растет вместе с ценами на недвижимость: люди покупают то, что могут себе позволить. Второй момент – повышение интереса к недвижимости как к инвестиционному активу. В период низких ставок по ипотеке на новостройки и относительно экономического благополучия люди покупали маленькие квартиры под сдачу, а среди основной целевой аудитории арендной недвижимости – студенты, молодые пары, одинокие молодые люди, приехавшие покорять большие города. Им как раз подходят маленькие студии и по цене, и по образу жизни.
Застройщики, конечно, тут же отреагировали на спрос: раз малогабаритки легко продать, их строят больше. К тому же это выгодно: цены за квадрат в условной студии обычно выше, чем в двушке-трешке в том же доме», – объясняет Татьяна Агеева, основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate.
«Маленькая квартира может приобретаться также для детей как первое жилье или «на вырост», а пока ее не используют, можно сдавать», – замечает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость».
Ударит ли это решение по застройщикам и спросу на новостройки, учитывая еще и удорожание ипотеки на фоне повышения ключевой ставки ЦБ? Не произойдет ли застоя на рынке, когда более большие квартиры будут простаивать?
Новости партнеров
«В моменте запрет на строительство малогабаритного жилья взбодрит вторичный рынок: те квартиры, которые уже есть в продаже, привлекут спрос. Это обычная реакция рынка на нововведение. Со временем – через полгода-год – ажиотаж затухнет», – считает Татьяна Агеева.
«Собственное жилье станет менее доступным, но дело тут не в габаритах квартир, а в ипотечном вопросе. Площадь в 28 квадратов – это адекватный минимальный порог современного жилья. Если бы запретили строить менее 40 квадратов, тогда можно было бы говорить о застое рынка. В текущих же условиях стоп-фактор – это дорогая ипотека», – уточнила Агеева.
Что касается стоимости, то цена квадратного метра от этого запрета может и не вырастет, но в целом прибавление метража все-таки делает общую сумму сделки по покупке квартиры более высокой. «Уже построено и сегодня еще строятся проекты с квартирами-студиями по 19 кв. м. И теперь при обязательных 28 кв. м образуется разница в девять квадратов – при средней цене в Москве 421,1 тыс. рублей за один квадратный метр – это 3,789 млн рублей.
Получается, к примеру, среднестатистический объект с габаритами 28 кв. м сегодня стоит 11,790 млн рублей, а лот площадью 19 кв. м — 8 млн рублей. Разница в цене составляет 47,4%.
То есть, после отмены малогабаритного формата стоимость покупки квартиры минимальной площади увеличится не менее чем на 30-40%», – посчитал Валерий Кочетков.
По его мнению, когда все новые проекты будут строиться и выходить на рынок с объектами от 28 кв. м, то оставшиеся квартиры площадью 19 кв. м подрастут в цене, так как никто не будет их продавать дешево, ведь «входной билет» на рынок новостроек подорожает из-за новых правил.
Часть потенциальных покупателей жилья в Москве могут переориентироваться на Подмосковье, где пока нет запрета строить квартиры меньше 28 кв.м, не исключает Кочетков. Но зачем же власти Москвы пошли на такой шаг – запретить строить малогабаритные квартиры? Логика властей вполне понятна.
«Сегодня много проектов «человейников» с большим количеством студий. В этих районах сильно возрастает нагрузка на инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники, транспорт и, в конце концов, банально увеличивается количество обращений граждан в администрации муниципальных органов с вопросами разного характера», – говорит Кочетков.
Новости партнеров
«Дома, где нарезана тысяча крошечных студий и постоянно сменяются жильцы – это очаг социальной напряженности. Логика решения направлена на улучшение качества жизни и городской среды», — добавляет Агеева.
Можно возразить, что есть страны, например, Япония, где люди живут в очень маленьких квартирах, и все нормально. «Сравнивать с другими странами не совсем корректно – у нас иной исторический контекст. В Японии и Гонконге, которые славятся малогабаритными квартирами, большой недостаток площади – нет территории, чтобы строить большие квартиры, там жилье 15 кв. м – норма. У нас ситуация иная, проблема нехватки площади не стоит. В Европе позже заводят семьи и стабильные отношения, дети раньше отлучаются от родителей, и в целом европейцы меньше времени проводят дома, так что квартира, где помещается только кровать и душ – приемлемый вариант. А в России – не совсем. Ну и третий момент – историческая память: коммунальные квартиры, общежития, бараки. Квартиры-клетушки возвращают общество в этот опыт некомфортного быта и вызывают негативное отношение», – рассуждает Агеева.
«В Москве начали плодиться микроквартиры и с этим нужно было бороться. Но метод борьбы можно было бы и повнимательней сформировать. Малогабаритные студии меньше 20 кв. м действительно давят на жильца, исходя из психологических исследований. Но и цена сейчас немного давит, если честно. Не знаю, что больше. Можно вспомнить хрущевки с шестиметровыми кухнями. Мы уже заходили в такие проекты и ничего страшного. Малогабаритные квартиры – это вынужденная мера современных реалий, особенно в крупных городах. И они в любом случае будут, в том или ином виде», – считает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп».
Агеева замечает еще один важный момент – запрет касается квартир, но не апартаментов (это нежилой фонд), и их можно строить какие угодно. Поэтому, застройщики, ориентированные на малогабаритный сегмент, развернутся в сторону увеличения количества апарт-комплексов на рынке, считает Агеева. Особенность такого жилья в том, что там нельзя «прописаться», а также более низкие требования к окружающей инфраструктуре (больницы, детские сады, школы и так далее).
